El pacto entre el Govern y los Comuns para desbloquear los presupuestos vuelve a apostar por el mismo error de diseño que lleva años tensando el alquiler: estimular demanda y restringir oferta. En vivienda, esa combinación no es “social”; es inflacionaria.

Primero, las ayudas al alquiler pasan de 200 a 300 millones (un incremento de 100 millones) y se eleva el umbral de renta para acceder de 25.000 a 36.000 euros. En términos económicos, esto es una transferencia que aumenta la capacidad de pago de los inquilinos en un mercado con oferta rígida o menguante. Cuando la oferta no puede responder rápido —por falta de parque disponible, inseguridad jurídica o costes regulatorios— el subsidio se filtra a precios: sube la renta de equilibrio y parte de la ayuda termina capturada por el propio mercado. El resultado típico es un alivio puntual para algunos hogares, pero más presión general sobre los precios y, por tanto, más necesidad de subsidios en la siguiente ronda. Es una espiral conocida: el Estado intenta compensar con gasto público lo que su propia política ha encarecido.

La causa estructural es la oferta. El alquiler no es un bien “mágico”: se crea cuando el propietario percibe que el binomio rentabilidad-riesgo es razonable. Si aumentas el riesgo (impago, ocupación, procedimientos lentos) y además elevas la incertidumbre regulatoria (topes, restricciones de compra/uso, cambios constantes), lo que cae no es la “codicia”: cae la oferta, porque el capital se reasigna. Y aquí no hablamos solo de grandes inversores; hablamos, sobre todo, del propietario medio.

El segundo bloque del acuerdo, presentado como “lucha contra la especulación”, busca limitar compras en zonas tensionadas mediante ayuntamientos, con un esquema de permisos y restricciones por tipo de propietario y por tipología de compra. Desde el punto de vista económico, esto introduce tres efectos muy previsibles:

1. Prima de riesgo regulatorio
   Cada restricción y cada criterio discrecional añaden incertidumbre. Y la incertidumbre se traduce en una exigencia de retorno mayor para invertir. Si el retorno no compensa, la inversión no se hace. En vivienda de alquiler, “no invertir” significa: no comprar para alquilar, no rehabilitar, no poner en mercado, o directamente vender. Resultado: menos oferta efectiva.

2. Segmentación e ineficiencia
   Al imponer qué se puede comprar, dónde y para qué uso, el mercado deja de asignar vivienda al uso más valorado y pasa a asignarla al uso permitido. Esto genera ineficiencia: activos mal utilizados, transacciones que no se realizan y menor movilidad. En un mercado tensionado, la movilidad importa: si es costoso o incierto mover capital hacia vivienda en alquiler, la escasez se cronifica.

3. Efectos de sustitución (desplazamiento, no solución)
   El capital no desaparece: se desplaza. Parte se va a otros territorios, parte a otros activos, y parte a modalidades que eluden el marco más gravoso (venta, alquiler de temporada, uso propio, etc.). Es decir, no reduces el “problema”: cambias su forma y reduces la oferta de larga duración, que es precisamente la más necesaria.

Los datos, además, contradicen el relato simplista del “rentista profesional”. Según el Banco de España, alrededor del 92% de las viviendas en alquiler de larga duración está en manos de personas físicas. Y según la Fundación Alquiler Seguro, el 93,4% de los particulares que alquilan tiene una sola vivienda; el 5,3% tiene dos; y solo el 1,3% tiene tres o más. Traducido a economía política: cuando regulas “contra los grandes”, en la práctica estás elevando el coste y el riesgo para un mercado que depende masivamente de pequeños oferentes. Y en un mercado atomizado, si espantas a una parte de esos oferentes, el impacto sobre la oferta agregada es inmediato.

El paquete, por tanto, está mal calibrado:

• por arriba, pretende disciplinar un fenómeno (la inversión) que es condición necesaria para aumentar oferta;

• por abajo, compensa con subsidios el encarecimiento que provocan las restricciones;

• y en medio, crea un entorno de riesgo que desincentiva justo el comportamiento que necesitas: poner vivienda en alquiler estable.

Si el objetivo real fuese bajar precios, la lógica económica es la contraria: reducir riesgo y aumentar oferta. Eso implica seguridad jurídica frente al impago, procedimientos ágiles, estabilidad normativa y un marco que premie el alquiler de larga duración. Con más oferta, el precio baja por competencia. Con más subsidio y menos oferta, el precio sube por escasez. No es ideología: es aritmética de mercado.

La vivienda del mes