El pacte entre el Govern i els Comuns per desbloquejar els pressupostos torna a apostar per la mateixa errada de disseny que porta anys tensionant el lloguer: estimular demanda i restringir oferta. En habitatge, aquesta combinació no és “social”; és inflacionària.

Primer, les ajudes al lloguer passen de 200 a 300 milions (un increment de 100 milions) i s'eleva el llindar de renda per accedir de 25.000 a 36.000 euros. En termes econòmics, això és una transferència que augmenta la capacitat de pagament dels inquilins en un mercat amb oferta rígida o decreixent. Quan l'oferta no pot respondre ràpidament —per falta de parc disponible, inseguretat jurídica o costos reguladors— el subsidi es filtra a preus: puja la renda d'equilibri i part de l'ajuda acaba capturada pel propi mercat. El resultat típic és un alleugeriment puntual per alguns llars, però més pressió general sobre els preus i, per tant, més necessitat de subsidis en la següent ronda. És una espiral coneguda: l'Estat intenta compensar amb despesa pública el que la seva pròpia política ha encarit.

La causa estructural és l'oferta. El lloguer no és un bé “màgic”: es crea quan el propietari percep que el binomi rendibilitat-risc és raonable. Si augmentes el risc (impagament, ocupació, procediments lents) i a més augmentes la incertesa reguladora (topalls, restriccions de compra/ús, canvis constants), el que cau no és la “cobeig”: cau l'oferta, perquè el capital es reasigna. I aquí no parlem només de grans inversors; parlem, sobretot, del propietari mitjà.

El segon bloc de l'acord, presentat com “lluita contra la especulació”, busca limitar compres en zones tensionades mitjançant ajuntaments, amb un esquema de permisos i restriccions per tipus de propietari i per tipologia de compra. Des del punt de vista econòmic, això s'introdueix tres efectes molt previsibles:

1. Prima de risc regulatori
   Cada restricció i cada criteri discrecional afegeixen incertesa. I la incertesa es tradueix en una exigència de retorn major per invertir. Si el retorn no compensa, la inversió no es fa. En habitatge de lloguer, “no invertir” significa: no comprar per llogar, no rehabilitar, no posar al mercat, o directament vendre. Resultat: menys oferta efectiva.

2. Segmentació i ineficiència
   En imposar què es pot comprar, on i per a què ús, el mercat deixa d'assignar habitatge a l'ús més valorat i passa a assignar-la a l'ús permès. Això genera ineficiència: actius mal utilitzats, transaccions que no se realitzen i menor mobilitat. En un mercat tensionat, la mobilitat importa: si és costós o incert moure capital cap a habitatge de lloguer, l'escassetat es cronifica.

3. Efectes de substitució (desplaçament, no solució)
   El capital no desapareix: es desplaça. Part se'n va a altres territoris, part a altres actius, i part a modalitats que eludeixen el marc més gravós (venda, lloguer de temporada, ús propi, etc.). És a dir, no redueixes el “problema”: canvies la seva forma i redueixes l'oferta de llarga durada, que és precisament la més necessària.

Les dades, a més, contradiuen el relat simplista del “rendista professional”. Segons el Banc d'Espanya, al voltant del 92% dels habitatges en lloguer de llarga durada està en mans de persones físiques. I segons la Fundació Lloguer Segur, el 93,4% dels particulars que lloguen té una sola vivenda; el 5,3% té dues; i només el 1,3% té tres o més. Traduït a economia política: quan regul·les “contra els grans”, en la pràctica estàs elevant el cost i el risc per un mercat que depèn massivament de petits oferents. I en un mercat atomitzat, si espantes una part d'aquests oferents, l'impacte sobre l'oferta agregada és immediat.

El paquet, per tant, està mal calibrat:

• per sobre, pretén disciplinar un fenomen (la inversió) que és condició necessària per augmentar oferta;

• per sota, compensa amb subsidis el seu augment de preus provocat per les restriccions;

• i al mig, crea un entorn de risc que desincentiva just el comportament que necessites: posar habitatge en lloguer estable.

Si l'objectiu real fos baixar preus, la lògica econòmica és la contrària: reduir risc i augmentar oferta. Això implica seguretat jurídica davant l'impagament, procediments àgils, estabilitat normativa i un marc que premiï el lloguer de llarga durada. Amb més oferta, el preu baixa per competència. Amb més subsidis i menys oferta, el preu puja per escassetat. No és ideologia: és aritmètica de mercat.

L'habitatge del mes