Le pacte entre le Govern et les Comuns pour débloquer les budgets mise à nouveau sur la même erreur de conception qui tend les locations depuis des années : stimuler la demande et restreindre l'offre. Dans le logement, cette combinaison n'est pas “sociale”; elle est inflationniste.
Tout d'abord, les aides au loyer passent de 200 à 300 millions (une augmentation de 100 millions) et le seuil de revenu pour y accéder passe de 25.000 à 36.000 euros. En termes économiques, c'est un transfert qui augmente la capacité de paiement des locataires sur un marché à l'offre rigide ou diminuante. Quand l'offre ne peut pas répondre rapidement — en raison du manque de parc disponible, de l'insécurité juridique ou des coûts réglementaires — le subside se filtre aux prix : le loyer d'équilibre augmente et une partie de l'aide finit capturée par le marché lui-même. Le résultat typique est un soulagement ponctuel pour certains ménages, mais plus de pression générale sur les prix et donc plus de besoin de subsides lors du prochain tour. C'est une spirale bien connue : l'État tente de compenser par des dépenses publiques ce que sa propre politique a rendu plus coûteux.
La cause structurelle est l'offre. Le loyer n'est pas un bien “magique” : il se crée lorsque le propriétaire perçoit que le binôme rentabilité-risque est raisonnable. Si tu augmentes le risque (impayé, occupation, procédures lentes) et en plus tu augmentes l'incertitude réglementaire (plafonds, restrictions d'achat/utilisation, changements constants), ce qui chute n'est pas la “avarice” : c'est l'offre qui chute, car le capital se réaffecte. Et ici, nous ne parlons pas seulement de grands investisseurs ; nous parlons surtout du propriétaire moyen.
Le deuxième bloc de l'accord, présenté comme “lutte contre la spéculation”, cherche à limiter les achats dans les zones tendues par le biais des municipalités, avec un schéma de permis et de restrictions selon le type de propriétaire et le type d'achat. D'un point de vue économique, cela introduit trois effets très prévisibles :
-
Prime de risque réglementaire
Chaque restriction et chaque critère discrétionnaire ajoutent de l'incertitude. Et l'incertitude se traduit par une exigence de retour plus élevé pour investir. Si le retour ne compense pas, l'investissement ne se fait pas. Dans le logement locatif, “ne pas investir” signifie : ne pas acheter pour louer, ne pas rénover, ne pas mettre sur le marché, ou directement vendre. Résultat : moins d'offre effective. -
Segmentation et inefficacité
En imposant quoi acheter, où et pour quelle utilisation, le marché cesse d'attribuer le logement à l'usage le plus valorisé et passe à l'attribuer à l'usage permis. Cela génère de l'inefficacité : des actifs mal utilisés, des transactions non réalisées et une moindre mobilité. Dans un marché tendu, la mobilité importe : s'il est coûteux ou incertain de déplacer du capital vers le logement locatif, la rareté se chronifie. -
Effets de substitution (déplacement, pas de solution)
Le capital ne disparaît pas : il se déplace. Une partie va vers d'autres territoires, une partie vers d'autres actifs, et une partie vers des modalités qui contournent le cadre le plus lourd (vente, location de saison, usage personnel, etc.). C'est-à-dire que tu ne réduis pas le “problème” : tu changes sa forme et réduis l'offre de longue durée, qui est précisément la plus nécessaire.
Les données, de plus, contredisent le récit simpliste du “rentier professionnel”. Selon la Banque d'Espagne, environ 92% des logements en location de longue durée sont entre les mains de particuliers. Et selon la Fondation Location Sûre, 93,4% des particuliers qui louent ont un seul logement ; 5,3% en ont deux ; et seulement 1,3% en ont trois ou plus. Traduit en économie politique : quand tu régules “contre les grands”, en pratique tu augmentes le coût et le risque pour un marché qui dépend massivement de petits offreurs. Et dans un marché atomisé, si tu fais fuir une partie de ces offreurs, l'impact sur l'offre agrégée est immédiat.
Le paquet, donc, est mal calibré :
-
en haut, il cherche à discipliner un phénomène (l'investissement) qui est une condition nécessaire pour augmenter l'offre ;
-
en bas, il compense par des subventions l'augmentation des prix provoquée par les restrictions ;
-
et au milieu, il crée un environnement de risque qui décourage précisément le comportement dont tu as besoin : mettre des logements en location stable.
Si l'objectif réel était de faire baisser les prix, la logique économique est l'inverse : réduire le risque et augmenter l'offre. Cela implique une sécurité juridique contre l'impayé, des procédures agiles, une stabilité normative et un cadre qui récompense la location de longue durée. Avec plus d'offre, le prix baisse par concurrence. Avec plus de subventions et moins d'offre, le prix augmente par rareté. Ce n'est pas une idéologie : c'est de l'arithmétique de marché.
