Der Pakt zwischen der Govern und den Comuns zur Freigabe des Budgets setzt erneut auf den gleichen Konstruktionsfehler, der seit Jahren die Mieten belastet: Nachfrage zu stimulieren und das Angebot einzuschränken. Im Wohnungswesen ist diese Kombination nicht "sozial"; sie ist inflationär.

Zuerst steigen die Mietzuschüsse von 200 auf 300 Millionen (ein Zuwachs von 100 Millionen) und die Einkommensgrenze für den Zugang wird von 25.000 auf 36.000 Euro angehoben. In wirtschaftlichen Begriffen ist dies eine Transferleistung, die die Zahlungsfähigkeit der Mieter in einem Markt mit starren oder abnehmenden Angeboten erhöht. Wenn das Angebot nicht schnell reagieren kann — aufgrund mangelnder verfügbarer Immobilien, rechtlicher Unsicherheiten oder regulatorischer Kosten — fließt der Zuschuss in die Preise: die Gleichgewichtsmiete steigt und ein Teil der Hilfe wird vom Markt absorbiert. Das typische Ergebnis ist eine punktuelle Entlastung für einige Haushalte, aber mehr Druck insgesamt auf die Preise und damit ein höherer Bedarf an Zuschüssen in der nächsten Runde. Es ist eine bekannte Spirale: der Staat versucht, mit öffentlichen Ausgaben das auszugleichen, was seine eigene Politik verteuert hat.

Die strukturelle Ursache ist das Angebot. Mieten sind kein "magisches" Gut: Sie entstehen, wenn der Eigentümer wahrnimmt, dass das Verhältnis von Rendite-Risiko angemessen ist. Wenn Sie das Risiko erhöhen (Zahlungsausfälle, Besetzungen, langsame Verfahren) und zudem die regulatorische Unsicherheit erhöhen (Obergrenzen, Nutzungsbeschränkungen, ständige Änderungen), fällt nicht die "Gier": das Angebot sinkt, weil das Kapital umgeschichtet wird. Und hier sprechen wir nicht nur von großen Investoren; wir sprechen insbesondere von durchschnittlichen Eigentümern.

Der zweite Block des Abkommens, das als "Kampf gegen Spekulation" präsentiert wird, zielt darauf ab, Käufe in angespannten Gebieten durch die Stadtverwaltungen zu begrenzen, mit einem System von Genehmigungen und Beschränkungen nach Eigentümerart und Kauftypologie. Aus wirtschaftlicher Sicht bringt dies drei sehr vorhersehbare Effekte mit sich:

1. Regulatorisches Risiko
   Jede Einschränkung und jedes Ermessenskriterium erhöhen die Unsicherheit. Und die Unsicherheit führt zu einer Forderung nach höherer Rendite, um zu investieren. Wenn die Rendite nicht ausreicht, wird nicht investiert. Im Mietbereich bedeutet "nicht investieren": nichts kaufen, um zu vermieten, nichts sanieren, nichts auf den Markt bringen oder einfach verkaufen. Ergebnis: weniger effektives Angebot.

2. Segmentierung und Ineffizienz
   Indem man vorschreibt, was gekauft werden kann, wo und zu welchem Zweck, hört der Markt auf, Wohnungen dem am höchsten bewerteten Nutzen zuzuordnen und wechselt zur zulässigen Nutzung. Dies führt zu Ineffizienz: schlecht genutzte Vermögenswerte, nicht getätigte Transaktionen und geringere Mobilität. In einem angespannten Markt ist Mobilität wichtig: Wenn es teuer oder unsicher ist, Kapital in Mietwohnungen zu bewegen, chronifiziert sich die Knappheit.

3. Substitutionseffekte (Verdrängung, keine Lösung)
   Kapital verschwindet nicht: es verlagert sich. Ein Teil geht in andere Regionen, ein Teil in andere Vermögenswerte und ein Teil in Modalitäten, die die belastenderen Rahmenbedingungen umgehen (Verkauf, saisonale Vermietung, Eigenbedarf usw.). Das heißt, Sie reduzieren das "Problem" nicht: Sie ändern seine Form und verringern das langfristige Angebot, das genau das am meisten benötigte ist.

Die Daten widersprechen zudem der vereinfachten Erzählung vom "professionellen Vermieter". Laut der Bank von Spanien befinden sich rund 92% der Mietwohnungen auf lange Sicht im Besitz von Privatpersonen. Und gemäß der Fundación Alquiler Seguro haben 93,4% der Privatpersonen, die vermieten, eine einzige Wohnung; 5,3% besitzen zwei; und nur 1,3% besitzen drei oder mehr. In politische Wirtschaft übersetzt: Wenn Sie "gegen die Großen" regulieren, erhöhen Sie in der Praxis die Kosten und das Risiko für einen Markt, der massiv von kleinen Anbietern abhängt. Und in einem atomisierten Markt, wenn Sie einen Teil dieser Anbieter abschrecken, ist die Auswirkung auf das aggregierte Angebot sofort spürbar.

Das Paket ist daher schlecht kalibriert:

• von oben, versucht es, ein Phänomen (die Investition) zu disziplinieren, das eine notwendige Bedingung für das Angebotswachstum ist;

• von unten, kompensiert es mit Zuschüssen die Verteuerung, die durch die Einschränkungen verursacht wird;

• und in der Mitte schafft es ein Risikoumfeld, das gerade das Verhalten entmutigt, das Sie benötigen: Wohnungen stabil zur Vermietung anzubieten.

Wenn das eigentliche Ziel wäre, die Preise zu senken, wäre die wirtschaftliche Logik die entgegengesetzte: Risiko senken und Angebot erhöhen. Das bedeutet Rechtssicherheit gegenüber Zahlungsausfällen, agile Verfahren, normative Stabilität und einen Rahmen, der die Langzeitvermietung belohnt. Mit mehr Angebot sinkt der Preis durch den Wettbewerb. Mit mehr Zuschüssen und weniger Angebot steigt der Preis durch Knappheit. Es ist keine Ideologie: es ist Marktarithmetik.

Die Wohnung des Monats