Die Einschränkung von Touristenwohnungen in Katalonien basiert auf einer realen Diagnose: Mietwohnungen sind zu einer knappen und angespannten Ware geworden. Eine einheitliche Einschränkung für Barcelona und Küstenorte mit einem Übergewicht an Zweitwohnungen führt jedoch zu einer offensichtlichen Verzerrung: Nicht jede Touristenwohnung wäre eine Wohnung, die wieder in den regulären Mietmarkt zurückgeführt werden würde.
Die Generalitat hat das Gesetzesdekret 3/2023 genehmigt, das die Touristenwohnungen in Gemeinden mit Wohnraumproblemen oder einer hohen Konzentration an Touristenwohnungen einer vorherigen städtebaulichen Genehmigung unterwirft. Das Gesetz legt außerdem eine Obergrenze fest: Es dürfen nicht mehr Lizenzen erteilt werden als 10 Touristenwohnungen pro 100 Einwohner, und die Lizenzen haben eine Gültigkeit von fünf Jahren, verlängerbar, wenn es die städtebauliche Planung zulässt.
Das erklärte Ziel ist es, den Wohnungsbestand zu schützen. Das Dekret selbst besagt, dass Touristenwohnungen nicht aus Neubauten entstehen, sondern aus der Umnutzung bereits bestehender Wohnungen, was das potenzielle Angebot an dauerhaften Wohnungen verringert. Dieses Argument ist besonders stichhaltig in großen Städten mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum und Tourismus das ganze Jahr über, wie Barcelona.
Hier ist das Problem klar. Barcelona sieht sich nicht mit saisonalem Tourismus konfrontiert, sondern mit einem anhaltenden Druck auf den Immobilienmarkt. Die Rentabilität von Plattformen wie Airbnb, kombiniert mit hohen Belegungsraten über weite Teile des Jahres, hat dazu geführt, dass der Touristenmietmarkt direkt mit dem Wohnungsmarkt konkurriert. Die Stadtverwaltung hat in diesem Jahrzehnt 3.743 illegale Touristenwohnungen für den Wohngebrauch zurückgeholt, laut städtischen Daten von SER Catalunya; allein 2024 waren es 270 Wohnungen.
Die katalanische Hauptstadt ist sogar noch weiter gegangen: Sie plant, bis 2028 etwa 10.000 Lizenzen für Touristenwohnungen abzuschaffen. Dies ist eine umstrittene Entscheidung hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Auswirkungen, aber konsequent in Bezug auf eine städtebauliche Diagnose: Wo jede Wohnung als reguläre Wohnadresse, Touristenwohnung oder Finanzaktivum dienen kann, hat die Verwaltung klare Anreize, die Wohnnutzung zu priorisieren.
Das Problem tritt auf, wenn dieses gleiche Argument ohne Nuancen auf Küstendörfer übertragen wird.
In vielen Küstengemeinden Kataloniens fungiert der Ferienvermietungsmarkt nicht als Ersatz für den langfristigen Mietmarkt. Er dient als wirtschaftliches Ergänzungsangebot für Eigentümer, die Zweitwohnungen besitzen, diese teilweise im Jahr nutzen und sie im Sommer vermieten, um Gemeinschaftskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Versorgungsleistungen oder Wartung zu decken. Die administrative Hypothese — „Wenn der touristische Gebrauch eingeschränkt wird, wird diese Wohnung wieder auf den Wohnungsmarkt kommen“ — hält nicht stand. In vielen Fällen wird sie einfach nicht zurückkommen, weil sie nie wirklich das ganze Jahr über verfügbar war.
Die katalanische Wettbewerbsbehörde wies bereits auf eine paradoxe Folge der gewählten Quote hin: Kleine Gemeinden, insbesondere an der Costa Brava, der Costa Daurada und in den Pyrenäen, könnten den unmittelbarsten Einfluss am stärksten spüren, während Barcelona aufgrund ihrer großen Bevölkerung sogar weniger von der proportionalen Berechnung betroffen sein könnte. Der Bericht warnte, dass die Quote von 5 Touristenwohnungen pro 100 Einwohner — verwendet zur Identifizierung von Gemeinden in Gefahr — dazu führen würde, dass weniger bevölkerte Gemeinden intensivere Auswirkungen der Einschränkungen tragen müssten.
Das ist der Kern des Unsinns: Eine Quote pro Einwohner bestraft Gemeinden, in denen die eingetragene Bevölkerung niedrig ist, aber die saisonale Bevölkerung strukturell hoch ist. Ein Küstendorf kann im Winter 5.000 Einwohner haben und diese Zahl im Sommer mehrfach erhöhen. Die touristische Realität nur anhand des Einwohnermelderegisters zu messen, bedeutet, ihr Wirtschaftsmodell, ihren Bestand an Zweitwohnungen und ihre Saisonalität zu ignorieren.
Es geht nicht darum, zu leugnen, dass es ein Problem mit dem Angebot an langfristigen Mietwohnungen gibt. Aber die öffentliche Politik sollte zwischen zwei verschiedenen Realitäten unterscheiden: der professionellen Touristenwohnung auf einem angespannten Wohnungsmarkt und der Zweitwohnung, die einige Wochen im Jahr vermietet wird. Gemeinden, deren Wirtschaft von einem verstreuten touristischen Angebot abhängt, benötigen das Angebot an Ferienwohnungen, um Hotels, Campingplätze und Herbergen zu ergänzen. Es stehen tausende von Arbeitsplätzen auf dem Spiel.
Die katalanische Regelung erkennt zu Recht an, dass der Wohnraum für Tourismus Auswirkungen auf das Angebot an üblichen Wohnungen haben kann. Aber sie vergisst, dass die Wirtschaft des Landes zu einem großen Teil vom Tourismussektor abhängt, und sie versagt, wenn sie ein Werkzeug, das zur Eindämmung des urbanen Drucks gedacht ist, in einen allgemeinen Zwang für Gebiete mit radikal unterschiedlichen Dynamiken umwandelt.
Barcelona benötigt eine Wohnungspolitik für Großstädte: Inspektion, Sanktionen gegen Betrug, Rückführung für Wohnzwecke und strenge Grenzen dort, wo der touristische Mietmarkt Haushalte verdrängt. Die Küstendörfer benötigen eine andere Logik: Lizenzkontrolle, nachbarschaftliches Zusammenleben und proportionale Kriterien, die saisonale Anforderungen, Zweitwohnungen und die wirtschaftliche Abhängigkeit vom Tourismus berücksichtigen.
Regulieren bedeutet nicht, allen die gleiche Zahl zuzuweisen. Gut regulieren bedeutet, präzise zu differenzieren. In Katalonien sollte die Debatte über Touristenwohnungen nicht „ja oder nein“ zur Ferienvermietung sein, sondern wo, wie, mit welcher Intensität und über welche Art von Wohnung. Denn eine Familienzweitwohnung in einer Küstengemeinde ist nicht dasselbe wie eine professionell bewirtschaftete Wohnung im Zentrum von Barcelona. Und eine Regelung, die zwischen beiden nicht unterscheidet, riskiert, weniger Wohnungen zu schützen, als sie verspricht, und mehr lokale Wirtschaft zu schädigen, als sie erkennt.