La limitation des logements à usage touristique en Catalogne s'appuie sur un constat clair : le logement locatif résidentiel est devenu une denrée rare. Cependant, appliquer une restriction homogène à Barcelone et aux municipalités côtières, où prédominent les résidences secondaires, crée une distorsion évidente : il est crucial de noter que tous les appartements touristiques ne sont pas des logements destinés à la location traditionnelle.
La Generalitat a validé le décret-loi 3/2023, introduisant une licence d'urbanisme préalable pour les logements à usage touristique dans les municipalités confrontées à des problèmes d'accès au logement ou présentant une forte concentration d'appartements touristiques. Cette nouvelle norme fixe également un plafond : il ne pourra être accordé plus de licences que celles équivalentes à 10 logements touristiques pour chaque 100 habitants, avec une validité de cinq ans, renouvelable si le plan d'urbanisme le permet.
L'objectif affiché est de protéger le parc résidentiel. Le décret souligne que les logements touristiques ne résultent pas de nouvelles constructions, mais du changement de destination de logements déjà existants, ce qui limite l'offre potentielle de logements permanents. Cet argument est particulièrement pertinent dans les grandes villes, telles que Barcelone, où la demande résidentielle et touristique est constante tout au long de l'année.
Le constat est évident. Barcelone ne fait pas face à un tourisme saisonnier, mais à une pression continue sur le marché immobilier. La rentabilité des plateformes comme Airbnb, couplée à des taux d'occupation élevés, rend la location touristique concurrentielle par rapport à la location résidentielle. Au cours de la dernière décennie, la mairie a récupéré 3.743 appartements touristiques illégaux pour un usage résidentiel, d'après les données municipales collectées par SER Catalunya ; rien qu'en 2024, cela représentait 270 logements.
La capitale catalane a annoncé une prévision d'annulation de près de 10 000 licences d'appartements touristiques d'ici 2028. Cette décision soulève des questions quant à ses répercussions économiques, mais reste cohérente avec une évaluation urbaine : là où chaque logement peut être soit une résidence principale, soit un logement touristique, ou encore un actif financier, l'administration a des incitations claires à prioriser l'usage résidentiel.
Le dilemme se présente lorsque ce raisonnement est appliqué de manière uniforme aux villages côtiers.
Dans plusieurs localités de la côte catalane, la location de vacances ne se substitue pas à la location à long terme. Elle constitue un complément économique pour les propriétaires de résidences secondaires, utilisées en partie de l'année, et qui sont louées l'été pour couvrir les frais tels que charges de copropriété, IBI, assurances, et entretien. L'idée de l'administration selon laquelle « limiter l'usage touristique permettrait à ces logements de réintégrer le marché résidentiel » ne se vérifie pas. Dans la pluspart des cas, ces logements n'ont jamais été disponible pour la location annuelle.
L'Autorité Catalane de la Concurrence a déjà signalé une conséquence inattendue de cette approche : les petites municipalités, en particulier de la Costa Brava, de la Costa Daurada et des zones pyrénéennes, pourraient subir le plus fort impact immédiat, alors que Barcelone, en raison de sa population nombreuse, pourrait être moins affectée par le calcul proportionnel. Le rapport mettait en garde contre un ratio de 5 logements touristiques pour chaque 100 habitants, utilisé pour identifier les municipalités à risque, qui pénalise davantage celles avec une population plus faible.
C'est là un paradoxe : un ratio basé sur la population pénalise les municipalités où la population recensée est faible, mais où la population saisonnière est significativement plus élevée. Un village côtier peut compter 5 000 résidents en hiver, mais multiplier ce chiffre en été. Évaluer sa réalité touristique uniquement sur la base des recensements revient à ignorer son modèle économique, son parc de résidences secondaires et sa saisonnalité.
Il est indéniable qu'il existe un problème d'offre de location à long terme. Toutefois, la politique publique devrait distinguer entre deux réalités distinctes : l'appartement touristique professionnel sur un marché résidentiel tendu et la résidence secondaire louée quelques semaines par an. Les municipalités dont l'économie repose sur une offre touristique variée ont besoin de logements de vacances pour compléter l'offre des hôtels, campings et auberges. Des milliers d'emplois en dépendent.
La réglementation catalane parvient à reconnaître que le tourisme résidentiel peut influencer l'offre de logements habituels. Mais elle omet que l'économie du pays repose fortement sur le secteur touristique, et échoue en transformant un outil destiné à contenir la pression urbaine en un cadre rigide pour des territoires aux dynamiques variées.
Barcelone nécessite une politique de logement adaptée à une grande ville : inspection, sanctions pour fraude, récupération pour l'usage résidentiel et règles strictes là où la location touristique éjecte des foyers. Les villages côtiers, quant à eux, ont besoin d'une approche différente : contrôle des licences, coexistence de voisinage et critères proportionnels qui intègrent la saisonnalité, la résidence secondaire et la dépendance économique au tourisme.
Réguler ne signifie pas appliquer le même traitement à tous. Une bonne régulation exige une discrimination précise. En Catalogne, le débat concernant les appartements touristiques ne devrait pas se limiter à « oui ou non » pour la location de vacances, mais se concentrer sur où, comment, avec quelle intensité et sur quel type de logement. La perception d'une résidence secondaire familiale dans une municipalité côtière est radicalement différente de celle d'un appartement professionnel dans le centre de Barcelone. Une norme qui ne distingue pas ces deux réalités risque de protéger moins de logements que prévu, tout en nuisant davantage à l'économie locale qu'il n'est reconnu.