La limitació d'habitatges d'ús turístic a Catalunya parteix d'un diagnòstic real: l'habitatge de lloguer residencial s'ha convertit en un bé escàs i tensionat. Però aplicar una restricció homogènia a Barcelona i a municipis costaners on predominen les segones residències introdueix una distorsió evident: no tot pis turístic és un habitatge que tornaria al lloguer habitual.
La Generalitat va aprovar el decret-llengua 3/2023 per sotmetre els habitatges d'ús turístic a llicència urbanística prèvia en municipis amb problemes d'accés a l'habitatge o amb alta concentració de pisos turístics. La norma fixa, a més, un sostre: no es poden atorgar més llicències que les equivalents a 10 habitatges turístics per cada 100 habitants, i les llicències tenen una vigència de cinc anys, prorrogable si la planificació urbanística ho permet.
L'objectiu declarat és protegir el parc residencial. El mateix decret sosté que els habitatges turístics no neixen de nova construcció, sinó del canvi de destí d'habitatges ja existents, la qual cosa redueix l'oferta potencial d'habitatge permanent. Aquest argument resulta especialment sòlid en grans ciutats amb alta demanda residencial i turística durant tot l'any, com Barcelona.
Aquí el problema és clar. Barcelona no s'enfronta a un turisme estacional, sinó a una pressió permanent sobre el mercat immobiliari. La rendibilitat de plataformes com Airbnb, combinada amb ocupacions elevades durant bona part de l'any, ha fet que el lloguer turístic competeixi directament amb el lloguer residencial. L'Ajuntament ha recuperat 3.743 pisos turístics il·legals per a ús residencial en l'última dècada, segons dades municipals recollides per SER Catalunya; només en 2024 van ser 270 habitatges.
La capital catalana ha anat més lluny: preveu extingir les prop de 10.000 llicències de pisos turístics el 2028. És una decisió discutible en els seus efectes econòmics, però coherent amb un diagnòstic urbà: allí on cada habitatge pot ser residència habitual, habitatge turístic o actiu financer, l'administració té incentius clars per prioritzar l'ús residencial.
El problema apareix quan aquest mateix raonament es trasllada sense matisos als pobles de costa.
En moltes localitats del litoral català, el lloguer vacacional no funciona com a substitut del lloguer de llarga durada. Funciona com a complement econòmic de propietaris que mantenen segones residències, les fan servir part de l'any i les lloguen a l'estiu per cobrir comunitat, IBI, assegurances, subministraments o manteniment. La hipòtesi administrativa —“si es limita l'ús turístic, aquest habitatge tornarà al mercat residencial”— no es sosté. En molts casos, senzillament, no tornarà perquè mai va estar realment disponible per viure tot l'any.
L'Autoritat Catalana de la Competència ja va assenyalar una conseqüència paradoxal de la ràtio elegida: els municipis petits, especialment de la Costa Brava, la Costa Daurada i zones de Pirineu, podrien suportar l'impacte immediat més fort, mentre que Barcelona, per la seva gran població, podria quedar fins i tot menys afectada pel càlcul proporcional. L'informe advertia que la ràtio de 5 habitatges turístics per cada 100 habitants —empleada per identificar municipis en risc— feia que els municipis amb menor població assumissin de forma més intensa les conseqüències de la limitació.
Aquest és el nucli del sin sentit: una ràtio per habitants penalitza a municipis on la població censada és baixa però la població estacional és estructuralment alta. Un poble coster pot tenir 5.000 residents a l'hivern i multiplicar diverses vegades aquesta xifra a l'estiu. Mesurar la seva realitat turística només sobre el padró equival a ignorar el seu model econòmic, el seu parc de segona residència i la seva estacionalitat.
No es tracta de negar que hi hagi un problema amb l'oferta de lloguer de llarga durada. Però la política pública hauria de distingir entre dues realitats distintes: el pis turístic professionalitzat en un mercat residencial tensionat i la segona residència llogada unes setmanes a l'any. Els municipis la economia dels quals depèn d'una oferta turística dispersa necessiten l'oferta d'habitatge vacacional per complementar hotels, càmpings i albergs. Hi ha milers de llocs de treball en joc.
La regulació catalana encerta en reconèixer que el turisme residencial pot tenir efectes sobre l'oferta de l'habitatge habitual. Però s'oblida que l'economia del país depèn en bona part del sector turístic, i falla quan converteix una eina pensada per contenir la pressió urbana en un corsé general per a territoris amb dinàmiques radicalment diferents.
Barcelona necessita una política d'habitatge de gran ciutat: inspecció, sanció del frau, recuperació d'ús residencial i límits estrictes allà on el lloguer turístic desplaça llars. Els pobles de costa necessiten una altra lògica: control de llicències, convivència veïnal i criteris proporcionals que tinguin en compte l'estacionalitat, la segona residència i la dependència econòmica del turisme.
Regular no és aplicar el mateix nombre a tots. Regular bé és discriminar amb precisió. A Catalunya, el debat sobre els pisos turístics no hauria de ser “sí o no” al lloguer vacacional, sinó on, com, amb quina intensitat i sobre quin tipus d'habitatge. Perquè una segona residència familiar en un municipi coster no és el mateix que un pis professionalitzat al centre de Barcelona. I una norma que no distingeixi entre ambdós corre el risc de protegir menys habitatge del que promet i danyar més economia local de la que reconeix.