Gérone : Sommes-nous devant une nouvelle bulle immobilière ?
Michel Paschoud
L'évolution du marché immobilier a toujours été un sujet d'un grand intérêt économique et social. Cette fois, nous analyserons comment le prix au mètre carré du logement dans la province de Gérone a évolué depuis 2002 jusqu'à aujourd'hui, en le comparant avec l'évolution de l'Indice des Prix à la Consommation (IPC)
La bulle immobilière de 2002-2015
Entre 2002 et 2008, l'Espagne a vécu l'une des bulles immobilières les plus significatives de son histoire. À Gérone, les prix des logements ont explosé, atteignant des sommets historiques. Les facteurs qui ont impulsé ce phénomène incluent un accès excessivement facile au crédit hypothécaire, la spéculation et l'excès de construction. Après le retournement du marché en 2008, les prix ont commencé à chuter lentement mais continuellement jusqu'à environ fin 2015.
Analyse du prix au mètre carré et de l'IPC entre 2002 et aujourd'hui (source Tinsa et Gencat)
Comme on peut le voir dans le graphique, une déconnexion significative a eu lieu entre le prix des logements et l'IPC, qui reflète l'évolution des revenus des ménages. Alors que les prix des logements augmentaient de manière incontrôlée, l'IPC restait relativement stable, reflétant une augmentation modérée du coût de la vie en général.
Évolution depuis 2015 jusqu'à aujourd'hui
À partir de 2015, les prix des logements à Gérone ont commencé à se redresser progressivement. Cependant, cette reprise a été beaucoup plus modérée par rapport au boom de la première décennie des années 2000. En comparant l'évolution du prix au mètre carré avec celle de l'IPC, on observe une corrélation quasi parfaite, ce qui a du sens puisque la capacité d'achat, c'est-à-dire le pouvoir d'achat des acheteurs, est ce qui devrait déterminer le prix de marché des logements.
Sommes-nous devant une nouvelle bulle immobilière ?
Les données ne soutiennent pas l'idée que nous soyons dans une nouvelle bulle immobilière. Contrairement à la période 2002-2008, les prix actuels ne montrent pas une croissance incontrôlée ni déconnectée des fondamentaux économiques. De plus, les réglementations bancaires mises en place après la crise de 2008 ont restreint l'accès au crédit facile, réduisant le risque de surendettement des familles.
Un autre aspect clé est l'offre et la demande. Bien que la demande de logements à Gérone ait augmenté en raison de facteurs tels que l'intérêt pour les logements dans des zones rurales après la pandémie, l'offre est restée relativement stable, évitant un déséquilibre significatif, comme le montre le nombre d'opérations clôturées en 2024 qui reste autour de 13'500, comme en 2023, et à peu de distance de 2022, un maximum historique depuis 2013 avec 14'700 opérations clôturées.
Une baisse significative des prix est-elle probable ?
Bien que les prix aient montré une légère remontée, les conditions actuelles du marché rendent peu probable une baisse significative à court terme. Des facteurs tels que la stabilité économique, l'inflation modérée et la demande soutenue soutiennent cette projection.
De plus, l'environnement inflationniste actuel contribue à ce que le logement maintienne sa valeur en tant qu'actif refuge. Les investisseurs et les particuliers voient dans le marché immobilier une option sûre face à l'incertitude économique mondiale, ce qui renforce la stabilité des prix.
L'analyse de l'évolution du prix au mètre carré à Gérone par rapport à l'IPC depuis 2002 jusqu'à aujourd'hui aboutit à une conclusion claire : nous ne sommes pas face à une situation de bulle immobilière comme celle vécue entre 2002 et 2015. Bien que les prix aient montré une légère augmentation, ce phénomène reflète une tendance plus stable et saine. De plus, les conditions actuelles du marché rendent peu probable une baisse significative des prix, consolidant ainsi un paysage de stabilité pour le secteur immobilier dans la province de Gérone.
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Données du marché
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Les données sur le nombre de ventes dans la province de Gérone nous indiquent que le marché immobilier résiste bien et montre des signes de bonne santé. Après un maximum en 2022, les ventes restent autour de 13'500 unités avec une légère progression de l'œuvre nouvelle, passant de représenter environ 15% des ventes entre 2015 et 2023 à 20,23% en 2024. La demande reste élevée par rapport à l'offre, ce qui favorise les nouvelles promotions.