Puis-je acheter un logement ?

La première étape sera de faire une analyse financière pour évaluer notre capacité à assumer le financement avec les économies que nous avons et les revenus que nous pouvons justifier auprès de la banque. Dans le cas d'un employé, la banque pourra prêter jusqu'à 80% du prix d'achat s'il s'agit de la résidence principale de l'emprunteur. Comme l'achat entraîne le paiement de taxes (TVA, Actes Juridiques Documentés ou Transmission Patrimoniale), l'emprunteur devra les couvrir, en plus des 20% que la banque ne finance pas.

Avec ces chiffres, nous nous assurons de pouvoir payer l'hypothèque à long terme et que notre apport est suffisant pour acheter le logement dont nous avons besoin. Par exemple, pour l'achat d'un appartement à 200 000 €, l'acheteur devra disposer de 20%, soit 40 000 €, ainsi que des taxes et des frais, environ 22 000 €, ce qui équivaut à un total de 62 000 €. Ensuite, la mensualité d'une hypothèque de 160 000 € ne devra pas dépasser un tiers de ses revenus. Pour les moins de 33 ans, il existe des possibilités de bénéficier d'une réduction d'impôts et l'État peut garantir les prêts pour les moins de 35 ans ainsi que les familles avec enfants qui font leur première acquisition.

Une fois l'accord obtenu de la banque, l'étape suivante sera de trouver un logement qui corresponde à nos besoins et de demander une évaluation. Il est important que l'évaluation soit conforme au prix d'achat, car si elle est inférieure, la banque financera 80% de ce montant et il manquera de l'argent. D'autre part, si elle est supérieure, des taxes seront appliquées sur la valeur la plus élevée. Pour plus de tranquillité, il est conseillé de consulter un spécialiste.

Lorsque nous vendons un bien immobilier et sauf en cas d'exemption pour réinvestissement dans la première résidence, nous devons payer à l'administration fiscale l'impôt sur le bénéfice immobilier, connu sous le nom de plus-value immobilière. Cet impôt est calculé sur le bénéfice réel réalisé entre le jour de l'achat et le jour de la vente. Cela signifie que nous pouvons déduire les impôts et honoraires payés pour acheter et vendre. Mais la perte de valeur du capital due à l'inflation n'est pas prise en compte, ce qui signifie que nous payons des impôts sur un patrimoine qui n'existe pas.

Par exemple, si j'ai acheté en 1999 un appartement pour 100 000 €, et que je l'ai vendu pour 250 000 € en 2024, le bénéfice est de 150 000. Cependant, si nous actualisons les 100 000 € pour corriger l'inflation, cela représenterait aujourd'hui la somme de 178 000 €, c'est-à-dire que ce qui nous représente véritablement un bénéfice est la différence entre les 250 000 et les 178 000, car avec 178 000 € en 2024, nous pouvons acheter la même chose qu'avec 100 000 en 1999. L'État nous impose des taxes sur un argent que nous n'avons pas gagné.