Quiconque possède des notions de base en économie connaît le principe : lorsqu’un bien est rare et que la demande augmente, son prix a tendance à monter. Et lorsque l’offre croît plus vite que la demande, les prix ont tendance à se modérer.
Le logement n’échappe pas à cette logique, même si d’autres facteurs interviennent évidemment.
Au cours des dernières années, l’Espagne et, de manière particulièrement marquée, la Catalogne ont connu un important déséquilibre entre la création de nouveaux ménages et la construction de nouveaux logements. La Banque d’Espagne estime qu’entre 2021 et 2025 l’écart cumulé entre logements achevés et nouveaux ménages a atteint environ 750.000 logements en Espagne. En Catalogne, la Memòria Econòmica de Catalunya 2025 évalue le déficit cumulé à plus de 140.000 logements, résultat de la création d’environ 200.000 ménages face à quelque 60.000 logements achevés durant cette période.
Ces chiffres ne signifient pas qu’il y ait littéralement 750.000 familles sans toit. Ils mesurent le déséquilibre entre la formation de nouveaux ménages et la production de logements. Mais ils permettent de comprendre l’ampleur du problème.
Et lorsque, pendant plusieurs années, le nombre de ménages augmente beaucoup plus vite que celui des logements disponibles, les conséquences sont assez prévisibles : la concurrence entre acheteurs et locataires s’accroît et les prix subissent une pression à la hausse.
Comment en sommes-nous arrivés là ?
Pour comprendre la situation actuelle, il faut remonter à la crise immobilière de 2008.
Après l’extraordinaire cycle de construction des années précédentes, l’Espagne est passée pratiquement d’un extrême à l’autre. Promotions à l’arrêt, entreprises de construction disparues, foncier non développé et énorme stock de logements en attente d’absorption.
Pendant des années, il y avait suffisamment de logements pour satisfaire une demande contenue et la construction de logements neufs a chuté brutalement.
À partir de 2016, et avec une nette accélération après la Covid-19, le stock de logements a été absorbé par une demande soutenue par des taux hypothécaires bas.
La pandémie a modifié certaines préférences résidentielles, a stimulé la demande dans de nombreuses zones et a ensuite coïncidé avec une forte croissance de la population et du nombre de ménages. Le problème est que la capacité productive du secteur de la construction ne s’est pas rétablie au même rythme.
C’est là que se trouve, à mon sens, l’une des clés du problème actuel.
Nous ne sommes pas simplement passés d’un logement bon marché à un logement cher. Nous sommes passés d’une situation avec un stock abondant disponible à une autre dans laquelle, dans beaucoup des zones où les personnes souhaitent ou doivent vivre, il se crée beaucoup plus de ménages que nous ne sommes capables d’en loger avec de nouveaux logements.
Et cet écart s’accumule année après année.
Construire davantage n’est pas si simple
On pourrait penser que la réponse est évidente : s’il manque des logements, construisons des logements.
Le problème est que nous ne disposons plus de la même capacité productive qu’il y a vingt ans.
Une partie importante des professionnels qui travaillaient dans la construction avant 2008 a quitté le secteur pendant la crise. Beaucoup se sont reconvertis et ne sont jamais revenus. Dans le même temps, le renouvellement générationnel dans certains métiers — maçons, plombiers, électriciens, menuisiers, installateurs ou spécialistes des structures — a été insuffisant.
Aujourd’hui, nous faisons face à un véritable manque de main-d’œuvre qualifiée.
À cela s’ajoutent la hausse du coût de nombreux matériaux, de l’énergie, du financement et du foncier lui-même, ainsi que des procédures urbanistiques et administratives qui peuvent s’étendre sur plusieurs années.
Par conséquent, le problème ne consiste plus seulement à décider que nous voulons construire davantage de logements. Nous devons nous demander comment, où, à quel coût et dans quels délais nous pouvons les construire.
En Catalogne, par exemple, 15.589 logements ont été commencés et 16.562 achevés en 2025. Ce sont des chiffres très éloignés de la croissance cumulée du nombre de ménages que nous avons connue ces dernières années.
Une population plus nombreuse a besoin de plus de logements
Il existe en outre un facteur parfois délicat à introduire dans le débat : la démographie.
L’Espagne a atteint 49,8 millions d’habitants en juillet 2026, soit environ 444.000 de plus qu’un an auparavant.
La croissance de la population peut être positive à bien des égards. Une économie qui progresse a besoin de travailleurs, de consommateurs, d’entrepreneurs et de professionnels.
Mais cette croissance a des conséquences matérielles.
Chaque augmentation soutenue de la population exige des logements, des écoles, des hôpitaux, des transports, des routes, de l’eau, de l’énergie et des services publics. On ne peut pas analyser la politique démographique, la politique économique, la politique migratoire et la politique du logement comme s’il s’agissait de compartiments totalement indépendants.
Le débat sur la politique migratoire que doit avoir l’Espagne relève du domaine politique et social. Du point de vue immobilier, en revanche, une question est beaucoup plus objective : si le nombre de personnes et de ménages augmente rapidement, l’offre résidentielle et les infrastructures doivent elles aussi croître.
Si ce n’est pas le cas, le déséquilibre finit par se traduire par une hausse des prix, une difficulté d’accès au logement et une saturation de certains services.
Et les logements vacants ?
Une autre réponse fréquente lorsqu’on parle de construire consiste à rappeler qu’il existe en Espagne des millions de logements vacants.
C’est vrai. Mais le marché immobilier présente une caractéristique fondamentale : un logement ne se déplace pas.
Une maison vide dans une petite commune de l’intérieur ne résout pas le manque de logements à Barcelone, Madrid, Malaga, Gérone ou dans certaines zones de la Costa Brava.
La Banque d’Espagne elle-même a signalé que le déficit résidentiel se concentre surtout dans les zones à plus fort dynamisme économique et touristique.
Bien sûr, il est pertinent d’encourager la rénovation et la mobilisation des logements vacants qui se trouvent effectivement là où existe la demande. Il serait absurde de construire un logement neuf si nous pouvons en remettre un autre déjà existant sur le marché à un coût raisonnable.
Mais penser que le problème national du logement peut être résolu exclusivement en mobilisant les logements vacants revient à ignorer leur répartition géographique, leur état de conservation et, dans certains cas, leur emplacement par rapport aux occasions professionnelles.
Ni le public ne peut le faire seul, ni le privé non plus
Au cours des dernières années, le débat sur le logement est devenu excessivement un affrontement idéologique.
D’un côté, on demande aux administrations de construire de grands parcs de logements publics. De l’autre, on mise sur le marché privé pour résoudre le problème en augmentant l’offre.
Nous aurons probablement besoin des deux.
Le logement social et protégé remplit une fonction nécessaire pour les personnes dont les revenus ne leur permettent pas d’accéder au marché ordinaire. En réalité, développer ce parc nécessite une planification à l’échelle de décennies, et non de mandats.
Mais penser que les administrations publiques peuvent à elles seules construire les centaines de milliers de logements nécessaires ne semble pas non plus réaliste.
Nous avons besoin de capital privé, de promoteurs, de constructeurs, de propriétaires et d’investisseurs disposés à participer à la production et à la rénovation de logements.
Et pour attirer cet investissement, il faut des conditions raisonnablement prévisibles : sécurité juridique, foncier disponible, procédures administratives rapides, financement et règles permettant de connaître les conditions économiques d’un investissement avant de le réaliser.
La collaboration public-privé devrait cesser d’être perçue comme une question idéologique.
Les administrations disposent de foncier, de capacité d’urbanisme et d’outils fiscaux. Le secteur privé dispose de capital, de savoir-faire, de capacité d’exécution et d’expérience commerciale.
Il est tout à fait pertinent d’essayer de combiner ces deux dimensions.
Produire du logement autrement
Nous devrons également revoir notre manière de construire.
Nous continuons à ériger de nombreux bâtiments au moyen de processus essentiellement artisanaux : des dizaines de professionnels et d’entreprises différentes interviennent successivement sur un chantier pendant des mois ou des années.
La construction industrialisée et préfabriquée peut changer partiellement ce modèle.
Produire en usine des éléments ou des modules complets permet de travailler dans des environnements contrôlés, de standardiser les processus, de réduire certaines besoins de main-d’œuvre sur chantier, de limiter les déchets et, surtout, de raccourcir les délais d’exécution.
Cela ne signifie pas que, dans dix ans, tous les logements arriveront finis dans un camion.
La construction industrialisée n’est pas non plus une solution miracle. Elle a toujours besoin de foncier, de projets, de permis, de financement, de fondations, d’infrastructures et de professionnels.
Mais elle fera probablement partie de la solution si nous voulons augmenter significativement notre capacité à produire des logements.
Nous n’avons pas besoin d’une mesure. Nous en avons besoin de plusieurs.
La crise du logement est trop complexe pour être résolue avec deux décrets électoralistes.
Réguler les prix peut modifier temporairement le fonctionnement de certains marchés. Construire du logement public peut aider une partie de la population. Encourager fiscalement la location peut mobiliser des logements existants. Simplifier les permis permet de construire plus rapidement. Libérer du foncier permet de lancer de nouveaux projets. Former des professionnels augmente notre capacité productive. Industrialiser la construction peut réduire les délais. Et offrir une sécurité juridique peut favoriser l’orientation de davantage de capitaux vers le logement.
Aucune de ces mesures, prise isolément, ne résoudra le problème.
Nous aurons probablement besoin d’une combinaison de toutes.
Et surtout, nous devons accepter une réalité inconfortable : il n’existe pas de solution immédiate à un déséquilibre que nous avons mis deux décennies à créer.
Un logement dont nous avons besoin aujourd’hui aurait dû être planifié il y a des années. Et les logements dont nous aurons besoin en 2030 devraient être planifiés dès maintenant.
C’est pourquoi la politique du logement a besoin de quelque chose qui lui a traditionnellement manqué : la continuité.
Nous devons savoir combien de nouveaux ménages nous allons créer, où ils se concentreront, de combien de foncier nous aurons besoin, combien de logements nous pourrons réhabiliter, combien nous devrons construire et quelles infrastructures devront les accompagner.
Et ensuite maintenir cette stratégie pendant des années, indépendamment du cycle électoral.
Car, au final, nous pouvons débattre de régulation, d’investissement, de logement public, de fiscalité, d’immigration, de fonds d’investissement ou de modèles constructifs. Ce sont tous des débats légitimes.
Mais il existe une réalité économique assez difficile à contourner :
si chaque année nous créons plus de ménages que nous sommes capables d’en loger, le logement restera rare. Et tant qu’il restera rare là où la demande existe, il restera cher.
Peut-être que la première étape pour résoudre le problème consiste à cesser de chercher un coupable unique et à commencer à admettre que nous devons construire, réhabiliter et mobiliser beaucoup plus de logements, pendant de nombreuses années et avec une stratégie qui survive aux mandats.