Leider kommt der Zeitpunkt im Leben, an dem wir einen geliebten Menschen verlieren. In solch schwierigen Momenten häufen sich Verpflichtungen an, denen wir aufgrund unserer emotionalen Verfassung nicht nachkommen wollen. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich vorzubereiten, um das Wissen und die Werkzeuge für Entscheidungen zu haben.
Einer der häufigsten Fehler bei der Erbschaft beim Notar, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, besteht darin, den steuerlichen Mindestwert anzugeben, der dem Referenzwert entspricht, den man mit einem digitalen Zertifikat auf der Website des Katasteramtes erhält. Wenn Sie die Immobilie jedoch verkaufen wollen, um den Nachlass zu teilen, kann dies ein Rechenfehler sein.
Die Steuern auf den Immobiliengewinn werden wie folgt berechnet: Vom Bruttoverkaufspreis werden die Vermarktungskosten und die für den Verkauf wesentlichen Kosten abgezogen. Das sind die Maklergebühren, der Wohnberechtigungsschein, der Energieausweis und die kommunale Kapitalertragssteuer. Vom Netto-Verkaufspreis ziehen wir den Gesamtkaufpreis ab, der sich aus dem Kaufpreis plus Steuern, Notar-, Register- und Maklergebühren zusammensetzt.
Beispiel:
Verkaufspreis: 500'000 €
Gebühren des Maklers: 30'000 €
Wohnungsgeberbescheinigung: 150 €
CEE: 150 €
Kommunaler Mehrwert: 1'200 €
Netto-Verkaufspreis: 468'500 €
Kaufpreis: 250'000 €
Steuern: 25'000 €
Notar: 1'000 €
Standesamt: 300 €
Gestoría: 200 €
Gesamtkaufpreis: 276'500 €
Steuerpflichtiger Gewinn: 192'000 € (468'500 € - 276'500 €)
Es sei darauf hingewiesen, dass es je nach Situation und Alter des Steuerpflichtigen zu Steuerermäßigungen auf den steuerpflichtigen Gewinn kommen kann. Aber in diesem Fall berechnen wir den normalen Betrag, der für einen alleinstehenden Steuerzahler 192.000 € betragen würde.
Die ersten 6'000 € zu 19% 1'140 €
von 6'001 bis 50'000 € zu 21% 9'240 €
von 50'001 bis 192'000 € zu 23% 32'660 €
Gesamt: 43'040 €
Ab 200'000 € Gewinn beträgt der Steuersatz 26%.
Stellen wir uns den folgenden praktischen Fall vor:
Drei Brüder erhalten von ihrem verstorbenen Vater ein Haus an der Costa Brava. Da jeder von ihnen einen anderen Liquiditätsbedarf hat, beschließen sie, das Haus nach der Unterzeichnung des Erbvertrags beim Notar zum Verkauf anzubieten. Um den Marktwert des Hauses zu ermitteln, wenden sie sich an einen Makler in der Gegend, der eine Schätzung zu einem Preis von 450 000 € vornimmt.
Im ersten Fall beschließen die Brüder, den von den Steuerbehörden anerkannten Mindestwert, d. h. den Katasterreferenzwert, anzugeben, in diesem Fall einen Betrag von 180 000 €, der als Wert der letzten Übertragung vor dem künftigen Verkauf angesehen wird.
Da es sich um drei Geschwister handelt, hat jedes von ihnen in Katalonien Anspruch auf einen von der Erbschaftssteuer befreiten Betrag von 100.000 €, so dass sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Wenn sie jedoch zum Zeitpunkt des Verkaufs das Ziel von 450.000 € erreichen, d. h. 150.000 € pro Bruder, würde das Finanzamt den Immobiliengewinn als Differenz zwischen der letzten Übertragung und dem Verkauf betrachten, d. h. 90.000 € für jeden, so dass jeder 19.580 € zu versteuern hätte.
Schauen wir uns nun an, was sie gezahlt hätten, wenn sie zum Zeitpunkt des Erbfalls 450.000 €, den Marktwert des Hauses, angegeben hätten.
Da sie Anspruch auf eine Verwandtenermäßigung in Höhe von 100.000 € haben, hätte die Steuerbemessungsgrundlage für jeden von ihnen 50.000 € betragen, was der ersten Steuerklasse von 7 % entspricht, d. h. eine Gesamtsteuerschuld von 3.500 €. Da es sich um Steuerpflichtige der Gruppe II handelt, haben sie Anspruch auf eine Steuergutschrift von 60 % bis zu einem Betrag von 100.000 €, so dass sich für jeden von ihnen eine Steuerschuld von 1.400 € ergeben hätte.
Dies gilt auch für direkte Nachkommen und Ehegatten. Ganz anders verhält es sich bei Angehörigen der Verwandtschaftsgruppen 3 und 4, die keinerlei Ermäßigung erhalten und zu einem wesentlich höheren Satz besteuert werden. In diesem Fall kann es vorteilhafter sein, den Mindeststeuerwert zum Zeitpunkt der Erbschaftsurkunde zu deklarieren.
Bevor Sie zum Notar gehen, empfehlen wir Ihnen daher, über den Verkauf Ihrer Immobilie nachzudenken und einen Fachmann zu konsultieren.