2019: acheter ou louer, état du marché immobilier

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L’année 2018 s’est terminée sur un bilan très positif quant au marché immobilier,avec des chiffres réjouissants en ce qui concerne les achats, les ventes et les hypothèques, ainsi que des prix plus élevés aussi bien dans le domaine de la vente que dans celui de la location. D’ailleurs, beaucoup de gens recommencent à évoquer la possibilité d’une bulle immobilière semblable à celle qu’a connue notre pays il y a déjà plus de dix ans. Mais les analystes s’accordent à dire que l’erreur ne se reproduira pas. En effet, l’année 2018 a été la meilleure pour le secteur depuis la crise et, bien qu’elle tende à continuer, la hausse des prix sera, cette fois, beaucoup plus modérée.

De toute façon, quand on parle de la hausse des prix, il faut voir que cette augmentation n’est pas la même pour toutes les provinces d’Espagne: elle se manifeste spécialement dans les principaux centres économiques, touristiques et démographiques, comme Madrid et la Catalogne, ainsi que dans la zone du Levant et dans les îles. De même, c’est surtout dans les quartiers les plus centraux que se concentre la hausse des prix.

De manière générale, on peut affirmer que l’évolution du marché va se trouver confrontée, cette année, à plusieurs questions importantes, telles que:

  1. La diminution de la croissance de l’économie espagnole, qui entraînera une perte de confiance des consommateurs envers l’investissement.
  2. L’impact, dans le secteur, du Décret royal de mesures urgentes sur le logement, que le Conseil des ministres a approuvé le 14 décembre dernier.
  3. Les répercussions qu’aura la nouvelle Loi sur les hypothèques, dont l’approbation est prévue pour mars de cette année.
  4. La difficulté d’accéder à un logement qui frappe les jeunes actuellement.
  5. La hausse des coûts de la construction, qui, heureusement, ne sera pas la même pour toutes les communautés.

A propos d’achat et de vente, 2018 a vu croître les transactions pour la quatrième année consécutive, et il est prévu que la tendance se poursuive en 2019. De fait, les experts prévoient davantage d’opérations pour cette année qu’il n’y en a eu l’année dernière, même si on n’atteint pas les sommets de 2006 ou 2007.

Bien que les logements de seconde main attirent toujours un pourcentage d’acheteurs élevé (80%), les ventes de logements neufs vont croître, grâce à la réactivation des promotions immobilières et à l’augmentation du nombre de permis accordés il y a quelques années, dont les constructions devraient s’achever en cette année 2019. On estime à 500'000 environ, pour cette année, le total des ventes de logements neufs et de seconde main.

En ce qui concerne la location, en revanche, un ralentissement des prix commence à se faire sentir et on peut observer que, dans des secteurs comme Madrid et Barcelone, les prix ont déjà atteint leur sommet. Depuis la fin de l’année, on commence à enregistrer les premières «chutes». Le problème vient de ce que les prix ont augmenté plus rapidement que le pouvoir d’achat des Espagnols, raison pour laquelle la situation ne pouvait pas durer. Cet état de fait, joint aux  restrictions de la location touristique prévues par la modification de la Loi sur les baux urbains, provoque une baisse des loyers.

Comme signalé plus haut, l’hypothèque est aussi un facteur permettant de savoir si cette année sera propice à l’achat d’une maison. Avec l’approbation de la nouvelle Loi hypothécaire, qui, à bien des égards, sera favorable au débiteur hypothécaire, il faudra également faire face à quelques incertitudes, surtout en ce qui concerne le possible enchérissement des hypothèques et la plus que probable hausse de l’Euribor, lequel, selon les experts, pourrait atteindre des valeurs positives. Les hypothèques à taux variable en seront affectées. Quoi qu’il en soit, il faudra attendre le texte définitif et ses effets sur les hypothèques.

Pour ce qui est de cette année, le marché continuera malgré tout à donner des signes de redressement et le secteur immobilier poursuivra son expansion, quoique, comme on l’a déjà dit, à un rythme beaucoup plus modéré qu’au cours des années du boom immobilier. En premier lieu, les prévisions d’organismes internationaux aussi bien que celles de notre gouvernement indiquent que la croissance sera faible. En outre, les nouvelles règles du marché, la législation en suspens et les nouvelles formes de financement joueront aussi un rôle. Le ralentissement du redressement tiendra également au fait que la situation des acheteurs et des propriétaires est compliquée: la diminution du pouvoir d’achat, l’incertitude professionnelle et l’impossible épargne familiale bloquent l’accès au logement, surtout pour les jeunes.

Toutefois, les experts parlent de ralentissement et non de stagnation. Le marché résidentiel poursuivra sa croissance à un bon rythme, ce qui veut dire que l’activité continuera à augmenter en accord avec les valeurs qu’on a restaurées après la crise qu’a vécue l’Espagne il y a plus d’une décennie. En dépit des défis qu’affronte le secteur immobilier et hypothécaire, il est essentiel que le marché commence à s’adapter à la situation actuelle, en améliorant les conditions d’accès au logement, pour que les familles et les jeunes puissent envisager l’achat d’une habitation. Il faut aussi établir un plan de gestion urbanistique qui permette le développement de nouvelles promotions, de manière à ce que l’offre disponible augmente et qu’on évite ainsi la stagnation qui frappe de nombreuses villes, dans lesquelles on ne construit rien, faute de terrain. En ce qui concerne les facteurs tant économiques que politiques, il est essentiel de restaurer la confiance des consommateurs, afin d’éviter la dégradation du marché. Le fait que le marché immobilier continue à progresser montre clairement que la crise est terminée. Si on ajoute à tout cela  les nouvelles législations, il sera possible d’envisager, en 2019, la location ou l’achat d’un nouveau logement, selon les besoins de chacun.